文 / 乐居财经 徐酒眠
物企正在摆脱过去 ” 范围为王 ” 的开展形式。
在刚过去的业绩会上，碧桂园效劳（06098.HK）首席财务官兼联席公司秘书黄鹏对外透露，过去一年碧桂园效劳主动退出亏损或收缴率低的项目，触及合约管理面积约 8400 万平方米，” 简直相当于一些小的物管上市公司的范围 “。
黄鹏的说法并没有夸大的成份。据乐居财经《物业 K 线》统计，目前披露 2022 年业绩报告的 50 家港股物企中，有 45 家物企披露的物业在管面积，而其中没有触摸到 8400 万平方米门槛的达 30 家。
前两三年，资本大举涌入的物管行业。加速房企分拆物业 IPO 上市的同时，也掀起了行业密集的、大范围的、高溢价的收并购热潮。
资本退潮，物管大并购时期也落下了帷幕。紧随而来的是物企展开 ” 瘦身 ” 运动，剥离收并购而来的低质效项目，便是这场 ” 反动 ” 的主题。
过去一年，上市物企中演出 ” 大撤离 ” 的除了碧桂园效劳，金科效劳、雅生活效劳、弘阳效劳、杰出商企效劳、时期邻里等多家物企，也都展开了轰轰烈烈的 ” 瘦身 ” 运动。
” 撤场 ” 行动
分离碧桂园效劳的业绩报告来看，其退出的 8400 万方在管面积，触及的项目与其收并购标的有关。
” 截至 2022 年 12 月 31 日止年度，管理层决议退出嘉宝效劳和财信效劳的几家物业管理隶属公司及若干物业管理项目，由于该等公司的利润率及物业管理费取率低于预期。”
以嘉宝效劳为例，其此前是从蓝光开展分拆出来的物企，跻身资本市场后，体量自身就是靠收并购在充大。
据乐居财经《物业 K 线》不完整统计，上市第一年，四川嘉宝效劳就发起了 15 宗收买，总获超 3200 万平方米在管面积，项目遍及华东、华南、西北等市场。
如此频繁的收并购行动，斩获的标的很可能良莠不齐。碧桂园效劳打包收买嘉宝效劳，这个 ” 雷 ” 迟早会在投后管理中引爆。
乐居财经进一步经过企查查得悉，过去一年，在碧桂园效劳主导下，嘉宝效劳至少在 6 家公司退出持股，而今年以来还在继续退出。
另一方面，嘉宝效劳的前母公司蓝光开展，固然是较早的出险房企成员之一，不过时至今日仍未能走出窘境。碧桂园效劳收买嘉宝效劳之后，后者固然在股权上与蓝光开展脱钩了，但是业务上其实并没有完整切割。因而，蓝光开展的危机也难免在嘉宝效劳内部持续传导。
嘉宝效劳并非个例。事实上，收买时呈如今报表上的财务数字往常很难兑现，正在成为物企共同面临的考验。
” 去年下半年，我们协作的一些中小开发商，在托付中呈现问题的一些项目，我们对它停止了全面梳理和逐渐撤场 “，在金科效劳 2022 年业绩发布会上，董事长夏绍飞接过话筒作业绩汇报，他把公司过去一年的 ” 撤场行动 ” 放在了话头。
” 全年撤场在管面积 2778 万方 “，夏绍飞表示，丢弃这些项目有效防止了持续负利润或者有利润无现金流现象，短期可能会影响营收，但 ” 确保了公司长期可持续开展 “。
此外，时期邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪也表示，过去一年，”（公司）积极调整本身业务构造，主动退出局部质量较差的项目，并暂停局部账面利润率高但回款情况较差的非业主增值业务 “。
退单与转卖
关于不理想的收并购标的，投后管理之后，退出与撤场实践上都是为了及时止损。
值得一提的是，除了这样的剥离方式之外，物管行业中还不乏在磨合后期直接退单、或者倒手转卖的案例。
比方，去年 7 月底，弘阳效劳将接手一年多的高力物业和江苏高力美家，退还给了原控股股东高力控股。
” 填补了本集团在汽车博览城物业管理细分范畴的空白，在后疫情时期宏观经济复速的背景下，汽车产业园及汽车博览城物业开展潜力宏大，本公司有望在此新的细分赛道获得新打破 “，2021 年 4 月 20 日，弘阳效劳发布 7353.6 万元收买高力物业和江苏高力美家 80% 股权时，对两个标的充溢等待。
但是，接手标的仅 15 个月，弘阳效劳就在没有任何征兆的状况下，忽然宣布了 ” 退单 “。其解释称，是由于 ” 受疫情和房地产行业增速放缓等多种要素叠加影响，目的公司的在管项目物业费收缴率相对较低，可持续盈利才能较弱，不契合该公司长期主义开展战略 “。
此外，去年 1 月 12 日，兰州城关物业效劳集团有限公司（简称 ” 城关物业 “）被雅生活效劳 ” 出表 “，其 51% 股权持有人正式从雅生活变卦为了第三方天津旭粤工程技术有限公司。
业绩未达标是城关物业股权被转卖的主要缘由。
乐居财经《物业 K 线》得悉，2018 年买下城关物业时，雅生活曾做了业绩商定，但仅在第一年城关物业达成运营目的。” 尚未收到城关物业的财务报表。” 雅生活在 2019 年财报中如此写道，而且在 2020 年的财报中照旧没有提到城关物业的财报内容。
业绩并表并了个 ” 空 “，雅生活在 2021 年选择转手出表，也就顺理成章了。
2021 年 4 月，雅生活效劳与独立第三方旭粤工程就城关物业 51% 股权订立了买卖协议，对价 1.5 亿元，根本是依照 3 年前的购入价钱平价出卖。
2021 年底，杰出商企效劳也出卖了两家收并购公司，收回投资款 3.5 亿元。
而时间再往前推，2021 年 3 月，中奥到家向曾经的原卖方梁锡伟转让辉煌房地产及辉煌置业 51% 股权，出卖价约 3690 万元；2020 年 4 月 29 日，广东铭锦城未能完成业绩承诺，中奥到家以 730 万元将该公司售回原卖方。
